Ningún paso es secreto. Un número que no puede explicar de dónde salió no sirve frente a una auditoría — ni frente a un cliente que pregunta. Éste es el camino completo, del anuncio al dictamen.
9 fuentes públicas — los portales inmobiliarios del país — observadas de forma continua: 2.07 millones de anuncios con su precio, superficie, tipo y ubicación, cada uno sellado con la fecha en que se vio.
El mismo inmueble anunciado en cuatro portales es una propiedad, no cuatro. Cruces de atributos y de fotografías reducen los 2.07 millones de anuncios a 1.53 millones de propiedades únicas — y el conteo antes y después se muestra, no se esconde.
Cada anuncio se geocodifica y recibe una marca de precisión: techo, calle o centroide. La colonia se asigna por el polígono oficial INEGI — dónde cae el punto, no lo que dice el anuncio — sobre 105,087 colonias con límite oficial en los 32 estados.
Una mediana necesita con qué sostenerse. Una colonia con menos de diez anuncios activos no publica precio: aparece con su conteo, y calla la cifra. Es un criterio nuestro, deliberadamente conservador — preferimos decir "todavía no sabemos" a entregar un número que no aguanta una decisión.
La valuación entrega un rango con banda y el central marcado, los comparables que lo sostienen — cada uno con fuente, fecha, distancia y $/m² — la dispersión de la zona a la vista, y una confianza medida (alta, media o baja) con su motivo. Todo bajo folio y fecha.
La tendencia se mide observando el mismo inmueble dos veces, mes contra mes — nunca el brinco de la mediana, que con inventario cambiante inventa variaciones absurdas. Cada porcentaje publica al lado cuántos pares lo sostienen, y ninguna zona aparece sin un mínimo.
En México no existe una fuente pública de precios de cierre residenciales. Todo avalúo automatizado del país — el nuestro incluido — se calcula y se mide contra precios de lista. La diferencia es que nosotros lo decimos.
En el sector se reconocen errores típicos de 20–30%.
Aquí hay que separar dos números, porque hoy no son el mismo. Lo que la pantalla le devuelve en este momento es un rango de comparables: el rango intercuartil de los anuncios que aparecen debajo, no la salida de un modelo. Es evidencia que usted puede abrir y contar renglón por renglón.
Aparte va el error medido de nuestro modelo, contra precio de lista. Vivienda: 16.9% mediano cuando la colonia ya está cubierta y el inmueble es conocido, y ≈20% cuando se valúa una dirección escrita desde cero — que es el caso real de un cliente, y por eso es la cifra que contamos como nuestra. Terreno: 29–31%, bastante peor, y lo decimos aquí en vez de disolverlo en un promedio: un lote tiene menos comparables y casi ninguna característica que medir.
El modelo todavía no alimenta esta pantalla. El día que lo haga, esta página dirá la fecha en que empezó. Un proveedor que no le diga su cifra de error, ni contra qué la midió, le está pidiendo fe.
En México ya se venden estimaciones automatizadas, estudios de mercado y comparables para peritos — no somos los únicos, y no lo vamos a fingir. La comparación honesta es sobre tres cosas medibles: el grano de la respuesta, la cobertura real y la evidencia que viaja con cada número.
Tomamos una muestra pre-registrada de 64 municipios (la semilla se fijó antes del sorteo) y preguntamos lo mismo a Rumbo y a la plataforma comparable más conocida del país, VALUUM:
Y en los 76 municipios revisados en total, no hubo uno solo donde VALUUM tuviera precio y Rumbo no tuviera nada.
Medición propia, agosto 2026, muestra pre-registrada. Los conteos de anuncios de terceros no se comparan aquí porque sus cifras públicas se truncan, y una comparación con datos truncados sería injusta.
| Dimensión | Lo habitual en el mercado | Rumbo |
|---|---|---|
| El grano | Respuesta por ciudad o por municipio — un promedio que mezcla colonias que no se parecen. | Por colonia, con el polígono oficial INEGI dibujado y el anuncio asignado por dónde cae el punto. |
| La evidencia | Un número, a veces con un rango. Rara vez se ve qué anuncios lo sostienen ni de dónde salieron. | Cada consulta entrega sus comparables con fuente, fecha, distancia y $/m², bajo folio. |
| Cuando no hay datos | Varía por proveedor. | Se calla. Menos de diez anuncios activos: se muestra el conteo y no se publica precio. |
| El error, dicho | Pocas plataformas publican su cifra de error y contra qué se midió. | Vivienda 16.9% con colonia cubierta y ≈20% para una dirección escrita desde cero; terreno 29–31%. Todo contra precio de lista, porque precio de cierre público no existe en México. Y lo que hoy devuelve la pantalla es un rango de comparables, no el modelo — también se dice. |
| Precio público | VALUUM publica su API para desarrolladores en $2,900 MXN por 1,000 valuaciones. Otros cotizan por licencia mensual o por estudio. | Planes en la pestaña Precios; el consumo de cada llave se concilia línea por línea. |
El mercado también incluye a Softec (estudios y consultoría), Tinsa — que lanzó su producto de datos en México en julio de 2026 — y plataformas de comparables para peritos como VALUUM y Valor Comercial. Que existan es buena señal: significa que la pregunta importa. La respuesta de Rumbo es el grano y la evidencia.