Casa en Jardines Universidad
Av. Patria 1234 · Zapopan, Jalisco · 180 m² constr. / 200 m² terreno · 3 rec / 2.5 baños · 12 años
Folio
RC-20260808-97B99F
8 de agosto de 2026
RC-20260808-97B99F
8 de agosto de 2026
Rango de valor concluido
—
—
Valor / m² homologado
—
mediana colonia $25,890
Días en mercado
—
mediana de los comparables
Ajuste oferta→cierre
−4.8%
frescos vs. rezagados
Deduplicación entre portales
—
anuncios → propiedades físicas distintas, por coordenadas,
superficie y hash perceptual de fotografías.
Días en mercado
—
Observación longitudinal desde 2023. Distingue una oferta
reciente de uma que lleva meses sin venderse.
Inventario fuera de portal
—
RE/MAX y grupos de Facebook. No existen en Inmuebles24,
Propiedades.com ni Lamudi.
Comparables
—
Todos
Activos
Retirados
| Dirección | Dist. | m² c/t | Rec | Precio | $ / m² | DOM | Estado | Fuentes |
|---|
Ubicación de comparables
colonias con polígono propio · sujeto al centro · anillo = radio del filtro DOM < 60 días
60–120 días
> 120 días
sujeto
tamaño = precio
Pase el cursor sobre un punto.
Cada polígono es una colonia del padrón propio de 133,096 colonias. La mayoría de los proveedores opera a nivel municipio; la granularidad es justamente el problema del valuador.
Cada polígono es una colonia del padrón propio de 133,096 colonias. La mayoría de los proveedores opera a nivel municipio; la granularidad es justamente el problema del valuador.
Homologación por factores. Cada comparable se ajusta al sujeto y el
valor unitario resultante es
FZona misma colonia 1.00 · colonia contigua 0.98 · FSup
FNeg es donde entran los días en mercado: un anuncio activo con 200 días no soporta el mismo factor que uno de 30. Ningún competidor publica DOM, así que ninguno puede sustentar este factor con datos.
Unitario × FRes, donde
FRes = FZona × FSup × FEdad × FCons × FNeg.
FZona misma colonia 1.00 · colonia contigua 0.98 · FSup
(Sup_comp / Sup_sujeto)^0.10 ·
FEdad 1 − 0.004 × (edad_comp − edad_sujeto) ·
FCons por estado de conservación ·
FNeg factor de negociación: 0.97 si el anuncio sigue activo,
1.00 si ya fue retirado.
FNeg es donde entran los días en mercado: un anuncio activo con 200 días no soporta el mismo factor que uno de 30. Ningún competidor publica DOM, así que ninguno puede sustentar este factor con datos.
Tabla de homologación
—| Comparable | Sup. | Edad | Cons. | DOM | Unitario | FZona | FSup | FEdad | FCons | FNeg | FRes | Unit. homol. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valor unitario homologado — media de los comparables seleccionados | — | |||||||||||
Esta es la tabla que el perito debe defender ante Infonavit, Fovissste o el SAT. Los factores son editables en el producto final; aquí se muestran calculados para ilustrar el sustento. La diferencia frente a otras herramientas no es la fórmula — es estándar — sino que FNeg está respaldado por días en mercado observados, no por criterio.
Fuentes — P Propiedades.com · I Inmuebles24 · L Lamudi · R RE/MAX · F Grupos Facebook · C Casas y Terrenos · M MercadoLibre · V Vivanuncios. Precios de oferta, no de transacción. Rumbo entrega analítica derivada, no el listado original. Maqueta sin backend — datos del folio RC-20260808-97B99F.