Ésa es toda la diferencia. Lo demás del mercado le responde por ciudad o por municipio — un promedio que mezcla la colonia de $8,000/m² con la de $28,000/m² a diez cuadras. Rumbo responde por colonia, con el límite oficial del INEGI dibujado, sobre 2.07 millones de anuncios de 9 fuentes deduplicados a 1.53 millones de propiedades, y con la colonia asignada por el polígono — no por lo que dice el anuncio. La captura no se detiene: los dos primeros números de abajo suben todos los días, y una colonia que hoy no publica precio se enciende sola cuando junta evidencia.
Comparables
Para quién es
Para el dueño. No hace falta saber nada de valuación: usted pone dónde está y cómo es su casa, y el sistema hace el resto con anuncios reales de su zona — no con un promedio de la ciudad.
Lo que necesita
- Dónde
- La dirección escrita, o arrastrar el pin al punto exacto. No necesita coordenadas.
- Cómo es
- Metros de construcción, tipo de inmueble.
- Qué busca
- Venta o renta.
Lo que obtiene
- Rango
- Un valor con su banda — de cuánto a cuánto — y el central marcado. Nunca un solo número sin contexto.
- Comparables
- Las propiedades reales que sostienen ese rango, con distancia, superficie, precio y $/m².
- Días en mercado
- Cuánto tarda en venderse algo parecido cerca de usted.
- Confianza
- Alta, media o baja — y el motivo, en una frase.
¿Es perito y necesita el dictamen completo, con filtros y mapa? Vea Comparables.
Mercado
Para quién es
Para quien llega de fuera y no tiene con qué comparar. En México la unidad que importa no es el código postal ni la ciudad: es la colonia. Dos colonias pegadas una a la otra pueden costar el triple y sentirse completamente distintas. El mapa está hecho para que eso se vea antes de firmar nada.
Cómo leer una colonia
- Nivel socio.
- Escala 0–10 sobre el perfil censal 2020. Alto no significa mejor: significa parecido a usted o no.
- Marginación
- Clasificación oficial CONAPO — de "muy bajo" a "muy alto" — y si la zona ya está consolidada o se sigue construyendo.
- Densidad
- Habitantes por hectárea. Distingue una torre vertical de una calle de casas.
- Suelo catastral
- Valor oficial del terreno por m², y cuántas veces está por encima o por debajo del municipio.
Lo que obtiene por colonia
- Comprar
- Mediana de venta, con cuántas propiedades la sostienen.
- Rentar
- Mediana de renta, con su propio conteo. Sirve para decidir si conviene rentar antes de comprar en una ciudad que no conoce.
- Qué tan rápido
- Días en mercado y qué proporción del inventario lleva demasiado tiempo parado.
- Precio pedido vs fresco
- Si lo viejo pide más que lo nuevo, la zona está pidiendo de más.
- El límite real
- El polígono oficial INEGI dibujado — sabrá exactamente dónde empieza y termina la colonia.
- Confianza
- Cuántos anuncios caen dentro de ese límite, y si eso basta para creerle a la cifra.
Por qué diez
Una mediana necesita con qué sostenerse. Con tres o cuatro anuncios, una sola casa rara — la que se pasó de precio, o la que se remató — mueve la cifra lo suficiente para que deje de describir la colonia. Por eso una colonia con menos de diez anuncios activos no publica precio: aparece en el mapa, con su conteo, pero en azul y sin ficha. Preferimos decirle que todavía no sabemos a darle un número que no aguanta el peso de una decisión.
Diez es un criterio nuestro, no un estándar oficial. Es deliberadamente conservador: hoy deja fuera a la mayoría de las colonias del país. A medida que crece la cobertura, esas zonas se van poniendo verdes solas.
¿Prefiere una tabla comparable, colonia por colonia, en vez del mapa? Vea Mercado por colonia.
Movimiento
Para quién es
Para quien invierte, desarrolla o analiza. Cualquier portal le dice qué colonia es cara. Ninguno le dice cuál barata se está moviendo — y ésa es la diferencia entre comprar caro y comprar temprano.
Lo que entrega
- Ranking
- Ordenado por cambio, no por nivel: dónde sube más y dónde baja más, mes contra mes.
- Evidencia
- Cuántos pares sostienen cada porcentaje, en la misma fila que el porcentaje.
- Mapa
- Coropleta por estado, con un botón que sube un nivel — del estado al país — sin perder dónde estaba.
Por qué el número es creíble
- Pares
- Se mide el mismo inmueble dos veces, mes contra mes. Nunca el cambio de la mediana: en datos reales eso llegó a marcar +1,773,233% en un municipio donde la realidad estaba entre +2% y −6%.
- Mínimo
- Ninguna zona aparece sin un número mínimo de pares que la sostengan.
Análisis espacio-tiempo
Clasifica cada municipio en una de 17 categorías — nuevo, intensificándose, persistente, debilitándose, histórico — con Getis-Ord Gi* sobre espacio y tiempo, más la prueba de Mann-Kendall. No es una proyección: describe lo que ya pasó, con significancia estadística. Exige 10 cortes mensuales y por eso se publica en junio de 2027; la cuenta regresiva está dentro.
Qué hace defendible cada número
Un número sin su evidencia no se sostiene frente a una auditoría ni frente a un cliente que pregunta. Todo lo que Rumbo publica viaja con:
- Folio y fecha. Cada consulta queda identificada y sellada el día en que se corrió.
- Fuente por comparable. De qué portal salió y cuándo se capturó.
- Deduplicación explícita. El mismo inmueble en 4 portales es UNA propiedad, y se muestra el conteo antes y después.
- Precisión de coordenada. Qué porcentaje está geocodificado a nivel techo y no al centroide de la colonia.
- Dispersión declarada. La razón entre el $/m² más alto y el más bajo, a la vista.
- Confianza medida, no declarada. Alta, media o baja según la evidencia real de esa zona.
Rumbo
Quién está detrás
Rumbo lo dirige el Ing. J. Asevedo, perito valuador con cédula SAT. El sistema — captura, deduplicación, geocodificación y motor de valuación — se opera en infraestructura propia, y cada número que se publica se puede rastrear hasta los anuncios que lo sostienen.
La regla de la casa
Si la evidencia no alcanza, el número no se publica. Una colonia con pocos anuncios muestra su conteo y calla el precio; un rango honesto vale más que un punto falso. Todo lo demás — el folio, la fuente por comparable, la confianza medida — se desprende de esa regla.
Mercado y Movimiento se ejecutan sobre el motor de Rumbo instalado en el equipo del cliente; aquí se describe lo que entregan.
Valúe una propiedad con evidencia real
Escriba una dirección o suelte un pin. Rumbo le devuelve un rango defendible, los comparables que lo sostienen y un dictamen en PDF — por colonia, no por municipio.
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RUMBOSistema de avalúos e inteligencia de mercado inmobiliario para México. Precios, comparables y tendencias por colonia, sobre 2.07 millones de anuncios de 9 fuentes deduplicados a 1.53 millones de propiedades.
Las cifras se calculan sobre precios de lista de portales públicos, deduplicados y asignados a su colonia por el polígono oficial INEGI. Una consulta de Rumbo no sustituye un avalúo oficial firmado por un perito valuador certificado.